リフォームとリノベーションは異なる

古くて空室率も高い「廃墟物件」をキレイで満室の「優良物件」に変える「リノベーション」という手法を中心にお話しします。

似たような言葉に「リフォーム」がありますが、これは「リノベーション」とは概念が異なります。リフォームは、マンションやアパートから入居者が退居したあと、その入居者の住む前の状態に戻すことを指し、「原状回復」ともいわれます。

たとえば、壁紙や床の張り替えやキッチン設備の変更などがリフォームに該当します。マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すことと言い換えることもできます。一方、リノベーションとは、建物に大規模な工事を施すことで、設備や性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。マイナスの状態のものにプラスアルファをして、プラスの状態に変えることを意味します。

不動産投資のキモは、高い入居率を確保すると同時に、できるだけ投資を抑えることにあります。それを実現すれば利回りは確実に高まります。そういう意味で、リノベーションが必要になるような古い物件は、安価で手に入れることができるので、工夫のしかたしだいでいくらでも高収益物件に変えることができます。

賃貸住宅を借りるメイン層である20~30代の若者がカッコイイ、住みたいと思うような部屋につくり変えることができれば、古い物件でも満室にすることができます。建築後40年を経ても満室で稼働しているビルやマンションもたくさんあります。スクラップ・アンド・ビルドの時代はもう終わりです。今ある不動産資産をいかに効率よく有効活用できるかという時代がすでにやってきているのです。

     

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